임차권등기보다 늦게 들어온 선순위 임차인 케이스, 선순위 임차인이 2명인 케이스를 발견했다.
점유자 B
- 24년도에 전입을 한 사람
- 확정일자, 배당, 보증금 모두 미상
- 그러나 전입세대열람원에는 점유자B 만 있음.
점유자 A
- 이 물건의 강제경매를 신청한 사람
- 21년도에 확정과 전입을 마치고, 25년도 2월에 배당 요구(배당요구종기일 : 25.05)
추측 : 점유자 A가 4억대에 전세를 살다가, 나가려는데 전세금을 못 받음. 집을 비우면서 임대차등기를 찍고 나감.(이로서 점유자A의 전입일, 확정일이 등기부등본에 찍혀 있음.)
그렇게 선순위임차인이 나간 집에 새로운 임차인을 들인 상태에서 경매가 들어간 케이스.
해석
점유자 A는 확정, 전입, 배당요구가 모두 있는 경매신청자로 배당을 받고, 남는 금액은 인수된다.
문제는 점유자B이다. 이 사람은 임대차등기가 이미 찍혀 있는 집에 임차를 들어감. 이 사람의 경우 경매 낙찰자가 점유자B의 보증금을 변제할 의무가 있는 것인지가 중요하다.
변제할 의무가 있다면
현장 답사를 통해 임차인B가 실제로 임차중인지(위장임차인은 아닌지) 확인하고, 실제 임차중이라면 보증금 미상의 임차인B가 실제로 변제받아야 할 보증금이 어느 정도인지 확인해야 한다.(그 돈 낙찰자가 줘야 함.)
변제할 의무가 없다면
임차인B를 만나볼 필요가 없다.
다시 정리해 보자.
시간 순서는 다음과 같다.
주택임차권 등기(등기부등본의 을구 에서 확인 가능)
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- 임차인A의 임차권등기 : 24.04
- 임차인B의 전입일 : 24.11
- 말소기준권리 : 25.02
판례에 따르면 임차인B는 최우선변제권을 받지 못한다. 이 부분은 여러 자료에서 공통적으로 말하고 있으므로 확실한 듯. 그러나 이렇게 임차권등기와 말소기준권리 사이에 전입한 임차인이 대항력이 있는 선순위임차인인지에 대해서는 공인중개사, 변호사들 사이에서도 의견이 분분하다.
이 부분이 너무 궁금하고 이해가 되지 않아 전문가에게 유료로 의뢰를 했는데, 돌아온 답변은 다음과 같았다.
말소기준권리 이전에 임차한 임차인에게 최우선변제권이 인정되지 않은 것은 맞지만, 2023년에 대항력은 인정하는 판례가 있었다.(=인수 필요!)
점유자 B가 만약 보증금이 적은 월세 임차인이라면 보증금을 고려하여 낙찰 금액이 조정되는 정도겠지만, 진짜 문제가 되는 경우는 임차인B가 시세와 유사한 수준의, 혹은 조금 낮은 수준의 전세를 살고 있는 경우이다. 이 경우에는 하나의 주택에 대해 임차인A, 임차인B 2명이 전세금을 보장받아야 하는 케이스가 되어버리는 것이다.
예컨데 해당 물건이 시세 8억에 전세가 50%인 물건이라고 하더라도,
임차인A가 4억에 전세를 살고,
임차인B가 그 뒤에 또 전세 4억을 살았다고 하면
낙찰자는 임차인A, B 모두의 전세금을 변제해야 하기 때문에, 대항력 있는 임차인 2명을 처리하기 위해 최소 8억이 들기 때문에(경매 특성 상 체납세금, 인테리어, 명도 등의 변수가 발생하면 더 들 수도 있다.) 낙찰받을 이유가 전혀 1도 없는 것이다. 낙찰받으면 손해뿐이라 무한 유찰되는 물건들이 가끔 경매판에 보이는데, 이런 물건들이 여기에 해당한다.
기존 임차권등기가 있다는 것은 이전 임차인의 전입이 유효한 것이므로, 하나의 주택에 대해 대항력과 변제권을 여러명에게 인정하는 케이스로 상식적으로 이게 말이 되나 싶지만, 판례가 있는 것으로 보인다.
낙찰자가 억울한 케이스가 될 수 있으므로, 잘 알아봐야 하겠다.
블로그 참고 :
https://m.blog.naver.com/prolog999/223337047134
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