[경매 케이스 분석] 전세사기당한 깡통주택 무한 유찰되는 이유

 가끔 경매 물건지를 보다 보면,

무한 유찰되는 물건이 있어요.

5억짜리인데 여러 차례 떨어져서 1억이 됐다거나 하는 등.

이런 물건 보면 침이 흐르는데요.

대부분은 그동안 아무도 안 가져간 이유가 있는 물건인 경우가 많습니다.

그 중 전세 사기 물건들이 많은데요.

2024타경105660 이 물건을 볼까요

관악구에 있는 실평수 8평짜리 빌라입니다. 2호선과 4호선이 동시에 지나가는 사당역에서 도보 약 10분정도 거리로 2차 역세권이라고 부를 만 하고, 감정가 2억 4400만원짜리가 유찰을 거듭해서 어느새 1억 미만으로 떨어졌네요.

많은 물건들이 그렇듯, 문제는 임차인입니다.

매각명세서를 살펴보면 21년 2월에 전입한 박씨가 2억 5천만원에 전세를 살고 있음을 알 수 있습니다.

이 물건의 소멸기준은 21년 10월인 것으로 박씨의 전입, 확정일자가 그보다 빠르지만, 임차인이 배당 신청을 하지 않았습니다.

그러므로 임차인은 물건으로부터 배당을 받을 수 없고, 경매를 받은 사람이 박씨의 보증금을 오롯이 인수하게 됩니다.

그러면 낙찰가+박씨의 보증금이 실질적인 이 물건의 가격이 되는데,

문제는 이 물건의 감정가가 2억4400만원인데, 박씨의 보증금만 해도 2억5천만원이라는 것입니다.

한 마디로 임차인 박씨는 이 물건의 감정가보다도 더 비싼 가격에 전세를 살고 있던 셈입니다.

물론, 감정가가 반드시 실거래가라는 법은 없지만, 일반매매 대신 수고를 무릅쓰고 경매를 한다는 것은 물건을 시세보다 저렴하게 구매하고자 하는 목적이 있는 것인데

해당 지역에 특별한 호재가 있거나 경매가 아니면 구할 수조차 없는 특정한 매물(ex. 재개발 확정지 등)이 아닌 한 감정가보다 비싸게 낙찰 받고 싶은 사람은 거의 없을 것입니다.

가끔 이렇게 임차인 보증금이 감정가와 동일하거나 상회하는 케이스를 볼 수 있는데,(2024타경113210도 유사 지역의 유사 케이스인데, 여기는 임차인이 배당 신청을 했습니다.)

이런 물건은 유찰의 유찰을 거듭하는 특성을 보입니다.

싸 보여도 비싸니까요.